Die meisten Übertragungsvorgänge in Bezug auf inländischen Grundbesitz lösen Grunderwerbsteuer aus. Sie bildet einen großen Anteil der sogenannten Erwerbsnebenkosten. Da der Immobilienerwerb für den größten Teil der Bevölkerung ein seltener und meistens einmaliger Vorgang ist, und diese Steuer immer anfällt, jedoch nicht immer vollumfänglich von dem Erwerber und dem Veräußerer, welcher auch haftet, vor dem Entschluss eine Immobilie zu erwerben, bedacht wird, möchte ich Ihnen im Hinblick auf diese Steuer einen kurzen Überblick verschaffen. Die Steuer erhöht – wie die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag selbst – die Bemessungsgrundlage für einkommensteuerliche Abschreibungen; bei eigengenutzten Immobilien bleibt sie einkommensteuerlich naturgemäß unberücksichtigt.
Gemäߧ 8 Abs. 1 GrEStG ist Bemessungsgrundlage der Wert der Gegenleistungen, soweit sie auf Grundstück und Gebäude entfallen. Entgegen der etwas missverständlichen Bezeichnung „Grund“erwerbsteuer sind also auch die fest mit dem Grundstück verbundenen Bestandteile, die Gebäude oder auch der Bewuchs miterfasst. Nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen sind jedoch Kaufpreisbestandteile, die auf mitverkaufte bewegliche Gegenstände (Inventar, Mobiliar) entfallen, auf mitübertragene Rechte (Ansprüche aus einer Baugenehmigung, mitverkaufte Planungen, landwirtschaftliche Betriebsprämienrechte) sowie auf Kapitalvermögen, das mitübertragen wird (Guthaben auf einem Hauskonto, anteiliges Guthaben in der Instandhaltungsrücklage des Verbands der Wohnungseigentümer beim Verkauf einer Eigentumswohnung). Auch sonstige bauliche Komponenten, die nicht festen Bestandteil des Gebäudes bilden, etwa Solar- und Photovoltaikanlagen, können bei getrennter Ausweisung die Grunderwerbsteuer reduzieren. Erscheint dem Finanzamt der im Kaufvertrag angegebene Wertansatz, insbesondere für mitübertragene bewegliche Gegenstände, Kücheneinrichtung etc., überhöht, wird es Plausibilitätsnachweise (Rechnungen, Fotos etc.) verlangen. Von einer möglichen Ersparnis ist jedoch die mögliche Kaufpreisfinanzierung zu unterscheiden. Wer zB bei der Grunderwerbssteuer „sparen“ möchte, etwa weil Inventar, zB die Einbauküche, übernommen wird, sollte sich unbedingt vor der Aufnahme im Kaufvertrag mit seiner den Kaufpreis finanzierenden Bank in Verbindung setzen, denn einige Banken bzw. Sparkasse vertreten die Auffassung, dass sie kein Inventar, die Einbauküche, finanzieren, sondern die eigentliche Immobilie. Der Steuersatz beträgt für den Erwerb im Bundesland Hessen derzeit 6% der vorerwähnten Bemessungsgrundlage.
